부동산 가격은 장기적으로 우상향해 왔다. 그 이유를 단순히 수요와 공급으로만 설명하기는 어렵다. 근본적으로는 소득이 계속 증가해 왔기 때문이다. 우리나라의 1인당 국민소득은 원화 기준으로 꾸준히 상승했고, 이 흐름은 자산 가격 전반에 영향을 미쳐 왔다.
서울에서 부동산을 통해 자산을 크게 늘린 사례들을 보면 공통점이 있다. 대부분 대출을 활용했다는 점이다. 자기자본만으로 집을 산 경우보다, 대출을 이용해 레버리지를 쓴 경우에 자산 증가 폭이 훨씬 컸다.
예를 들어 2023년 둔촌주공 분양가가 약 13억원이었을 때를 떠올려보자. 이 중 6억원을 대출로 매입했다고 가정하면, 시간이 지나 현재 시세가 28억원까지 올랐더라도 대출 원금은 여전히 6억원이다. 집값은 두 배 이상 올랐지만, 빚은 늘지 않았다. 이것이 대출을 활용한 자산 매입의 구조적 원리다.
이 방식은 부동산에만 국한되지 않는다. 워런 버핏의 버크셔 해서웨이 역시 사실상 레버리지를 활용한다. 보험사가 보유한 적립금을 장기 투자에 활용해 수익을 내는 구조다. 직접적인 차입은 아니지만, 타인의 자금을 활용해 자산을 불리는 개념은 동일하다.
과거 금본위제 시절에는 지속적인 인플레이션이라는 개념 자체가 희미했다. 디플레이션도 자주 발생했다. 하지만 신용화폐 체제에서는 구조적으로 인플레이션이 발생한다. 중앙은행이 목표 물가상승률을 2%로 설정하고, 그보다 낮으면 통화를 공급해 물가를 끌어올리기 때문이다. 이 환경에서는 실물자산 가격이 장기적으로 오를 수밖에 없다.
부동산 가격 상승의 이면에는 가계부채 문제가 함께 따라온다. 대출을 통해 집을 산 사람들이 많아질수록 가계부채는 늘어나고, 중앙은행은 금리를 급격히 올리기 어려워진다. 결국 정부는 가계부채를 억제하기 위해 대출 규제를 강화한다. 이 과정에서 젊은 세대의 불만은 커지고, 부동산 가격을 잡겠다는 정책은 반복되지만 소득이 증가하는 한 가격 억제는 일시적인 효과에 그칠 가능성이 크다.
최근에는 대출을 활용해 집을 매입했다가 소득이 받쳐주지 못해 파산이나 개인회생으로 이어지는 사례도 늘고 있다. 그래서 대출로 부동산을 매입할 때 가장 중요한 전제 조건은 명확하다. 소득이 꾸준히 증가할 수 있는지 여부다.
예를 들어 안정적인 대기업에 취업한 경우라면 이야기가 다르다. 연차가 쌓일수록 임금이 오르고, 동일 직급에서도 매년 임금 인상이 이루어진다. 이런 구조에서는 초기에는 원리금 상환 부담이 크더라도 시간이 지날수록 부담이 점점 줄어든다. 대출 원금은 그대로인데, 소득은 계속 늘어나기 때문이다.
그래서 부동산을 살 때 핵심은 집값 그 자체가 아니라 부채와 소득의 관계다. 매입 시점에는 대출이 무겁게 느껴지지만, 시간이 흐를수록 임금 상승이 대출 부담을 흡수해 준다. 반대로 소득이 정체되거나 불안정한 상황에서 대출을 끌어다 집을 사면 위험이 커진다.
요즘은 금융 규제로 인해 대출을 받고 싶어도 받기 어려운 경우도 많다. 이런 상황에서 부모로부터 자금을 빌리는 선택을 하는 경우도 있다. 단순 증여는 세금 부담이 크기 때문에, 실제로는 차용 형태를 갖추고 매달 이자를 지급하는 방식이 활용되기도 한다. 이 역시 소득이 지속적으로 발생한다는 전제가 있어야 가능한 구조다.
집을 샀다고 해서 항상 가격이 오르는 것은 아니다. 단기적으로는 하락할 수도 있다. 하지만 소득이 매년 증가하는 구조라면 원리금 상환 부담은 시간이 갈수록 줄어들기 때문에 가격 변동에 대한 심리적 압박도 완화된다. 반대로 집값이 급등하는 국면이 오면, 그때는 더 많은 자본과 더 큰 대출이 필요해져 오히려 진입 장벽이 높아진다.
사회초년생이라 하더라도 안정적인 직장과 소득 상승 경로가 분명하다면, 무리를 감수하고 집을 매입하는 선택이 나쁘지만은 않다. 처음에는 상환 부담이 크지만, 시간이 지나면 그 부담은 상대적으로 작아진다. 다만 소득 증가가 기대되지 않는 상황이라면 대출을 끼고 집을 사는 선택은 매우 신중해야 한다. 최악의 경우, 상환 부담을 견디지 못해 자산을 잃을 수도 있다.
결국 부동산 매입에서 가장 중요한 요소는 집값이 아니다. 부채 원금과 소득의 구조다. 이 두 가지가 맞물려 돌아갈 수 있는지, 그 균형을 먼저 점검하는 것이 부동산 투자에서 가장 현실적인 출발점이다.